Maxime Gautier
Research Lead covering the French market
Les indices immobiliers en France - Faits et chiffres
Les indices des prix immobiliers (IPI) font souvent l'objet d'étude des ménages puisqu'ils influent, d'une façon ou d'une autre, sur la décision d'achat ou de vente d'un bien immobilier. Il existe de nombreux indices et indicateurs immobiliers aidant les ménages à prendre la meilleure décision selon leurs intérêts tout en restant conscients de l'état actuel, et même futur, du marché immobilier. Chaque indice immobilier est calculé différemment et leurs usages peuvent occasionner des réflexions différentes quant à la décision de vente ou d'achat d'un logement aux propriétaires-vendeurs et futurs propriétaires-acheteurs.
Il est donc nécessaire de bien se renseigner avant d'acquérir ou de vendre un bien immobilier car ces décisions entraînent la plupart du temps un endettement de la part des ménages tout en se répercutant directement sur l'économie du pays. Ces indices jouent ainsi un rôle très important sur l'inflation en France, étant donné qu'ils exercent également une influence sur les valeurs immobilières, ainsi que sur le patrimoine immobilier des ménages et l'accession à la propriété foncière, entre autres.
Les prix moyens et médians permettent de se faire une idée de la situation du marché à un moment précis. Il faut toutefois savoir les différencier : le prix médian donne le prix qui se trouve au milieu de toutes les ventes, c'est-à-dire que s'il y a eu 100.000 ventes entre x et y, et on a un prix médian de 150.000 euros, cela veut dire que 50 % des logements ont été vendus à un prix inférieur à 150.000 et l'autre 50 % à un prix supérieur à 150.000. L'un des avantages du prix médian est le fait de ne pas être influencé par les valeurs extrêmes, contrairement au prix moyen qui prend tout en compte afin de faire ce qu'on appelle une "moyenne".
Ainsi, au 1er août 2021, le prix au mètre carré moyen à Paris pour l'achat d'une maison était d'à peu près 11.000 euros, contre environ 10.300 pour un appartement. Sur la même période, à Lyon, ces prix étaient de 6.120 euros le mètre carré pour une maison et de 5.200 pour un appartement. Cependant, ces prix moyens sont calculés en prenant 90 % des prix du marché tout en excluant 5 %, respectivement, des prix les plus faibles et les plus élevés, hors frais d'agence et notaires. Il s'agit donc d'estimations qui peuvent varier et il faut les prendre à titre indicatif. Évidemment, ces deux villes étant les plus chères de l'Hexagone, elles dépassent de loin les fourchettes des prix moyens à l'échelle nationale.
Concernant le coût d'achat moyen des logements en France, il varie en fonction du type de bien immobilier : en 2019, le prix moyen d'une résidence principale dans le neuf était d'environ 242.620 euros et dans l'ancien de 227.580. Quant au prix d'achat moyen pour une résidence secondaire, celui-ci s'élevait à 228.630 euros.
Les prix, moyens et médians, des maisons et des appartements varient aussi selon le nombre de pièces du logement, la ville, etc. À titre d'exemple, le prix de vente moyen d'une maison dans le neuf au 2e trimestre 2021 en France était de 330.485 euros, mais le coût de vente moyen des maisons de cinq pièces était de plus de 415.272 euros, contre environ 228.841 euros pour celles qui avaient moins de quatre pièces. De même, le prix de vente médian des maisons dans l'ancien à Lyon au 1er trimestre 2021 était de 395.000 euros, contre 338.300 en Île-de-France.
L'indice des prix des logements (IPL), faisant partie des indices des prix de l'immobilier (IPI), concerne les variations de prix de tous les logements, maisons et appartements (résidences principales ou secondaires, individuelles ou collectives), achetés par les ménages. Seuls les logements autoconstruits sont exclus de cet indice. Ainsi, si on jette un coup d'œil sur cet indice, on observe qu'il a augmenté progressivement avec des oscillations depuis le 1er trimestre 2016, atteignant une valeur supérieure à 120 au 1er trimestre 2021.
En ce qui concerne les indices labellisés par l'Autorité de la statistique publique (ASP) en 2018 comme « Notaires-Insee », ils mesurent les variations des prix des logements dans l'ancien en France. Il s'agit des indices trimestriels fournissant des mesures sur l'évolution des prix des logements anciens à l'échelle nationale. Ainsi, du 1er trimestre 2020 au 1er trimestre 2021, les prix des logements dans l'ancien en Île-de-France avaient augmenté en moyenne 5,9 %, ceux des maisons étant les plus en hausse (6,6 %) au cours d'un an, contre une variation de 5 % pour les appartements.
Il y a aussi d'autres indices immobiliers comme l'indicateur de tension immobilière (ITI) et le délai de vente médian (DVM) qui nous permettent de mieux comprendre la situation présente et future du marché immobilier. L'ITI, par exemple, est un indicateur qui nous aide à comprendre l'avenir immobilier dans les six prochains mois. En août 2021, l'ITI de Strasbourg, Bordeaux, Toulouse et Nantes était supérieur à 12 %, ce qui se traduit par un marché très dynamique, car il y avait beaucoup plus d'acheteurs que de logements en vente. De même, en raison de cet avantage pour les propriétaires-vendeurs, on peut s'attendre à une hausse des prix des biens dans ces villes.
Quant au délai de vente médian (DVM), cet indice nous permet d'apprendre le temps nécessaire médian pour vendre un logement. Ainsi, en 2019, le DVM à Paris était de 43 jours et à Toulouse de 75. Au 2e trimestre 2020, le temps nécessaire moyen pour vendre un bien immobilier était de 32 jours à Paris et de 49 à Toulouse.
Enfin, il peut également être utile, avant d'acheter ou de vendre un bien immobilier, de consulter les autres indices immobiliers comme le seuil de rentabilité, l'indice de référence des loyers (IRL), l'indice des loyers commerciaux (ILC)... en fonction des intérêts particuliers des propriétaires-vendeurs et des futurs propriétaires-acheteurs.
Il est donc nécessaire de bien se renseigner avant d'acquérir ou de vendre un bien immobilier car ces décisions entraînent la plupart du temps un endettement de la part des ménages tout en se répercutant directement sur l'économie du pays. Ces indices jouent ainsi un rôle très important sur l'inflation en France, étant donné qu'ils exercent également une influence sur les valeurs immobilières, ainsi que sur le patrimoine immobilier des ménages et l'accession à la propriété foncière, entre autres.
Les prix moyens et médians permettent de se faire une idée de la situation du marché à un moment précis. Il faut toutefois savoir les différencier : le prix médian donne le prix qui se trouve au milieu de toutes les ventes, c'est-à-dire que s'il y a eu 100.000 ventes entre x et y, et on a un prix médian de 150.000 euros, cela veut dire que 50 % des logements ont été vendus à un prix inférieur à 150.000 et l'autre 50 % à un prix supérieur à 150.000. L'un des avantages du prix médian est le fait de ne pas être influencé par les valeurs extrêmes, contrairement au prix moyen qui prend tout en compte afin de faire ce qu'on appelle une "moyenne".
Ainsi, au 1er août 2021, le prix au mètre carré moyen à Paris pour l'achat d'une maison était d'à peu près 11.000 euros, contre environ 10.300 pour un appartement. Sur la même période, à Lyon, ces prix étaient de 6.120 euros le mètre carré pour une maison et de 5.200 pour un appartement. Cependant, ces prix moyens sont calculés en prenant 90 % des prix du marché tout en excluant 5 %, respectivement, des prix les plus faibles et les plus élevés, hors frais d'agence et notaires. Il s'agit donc d'estimations qui peuvent varier et il faut les prendre à titre indicatif. Évidemment, ces deux villes étant les plus chères de l'Hexagone, elles dépassent de loin les fourchettes des prix moyens à l'échelle nationale.
Concernant le coût d'achat moyen des logements en France, il varie en fonction du type de bien immobilier : en 2019, le prix moyen d'une résidence principale dans le neuf était d'environ 242.620 euros et dans l'ancien de 227.580. Quant au prix d'achat moyen pour une résidence secondaire, celui-ci s'élevait à 228.630 euros.
Les prix, moyens et médians, des maisons et des appartements varient aussi selon le nombre de pièces du logement, la ville, etc. À titre d'exemple, le prix de vente moyen d'une maison dans le neuf au 2e trimestre 2021 en France était de 330.485 euros, mais le coût de vente moyen des maisons de cinq pièces était de plus de 415.272 euros, contre environ 228.841 euros pour celles qui avaient moins de quatre pièces. De même, le prix de vente médian des maisons dans l'ancien à Lyon au 1er trimestre 2021 était de 395.000 euros, contre 338.300 en Île-de-France.
L'indice des prix des logements (IPL), faisant partie des indices des prix de l'immobilier (IPI), concerne les variations de prix de tous les logements, maisons et appartements (résidences principales ou secondaires, individuelles ou collectives), achetés par les ménages. Seuls les logements autoconstruits sont exclus de cet indice. Ainsi, si on jette un coup d'œil sur cet indice, on observe qu'il a augmenté progressivement avec des oscillations depuis le 1er trimestre 2016, atteignant une valeur supérieure à 120 au 1er trimestre 2021.
En ce qui concerne les indices labellisés par l'Autorité de la statistique publique (ASP) en 2018 comme « Notaires-Insee », ils mesurent les variations des prix des logements dans l'ancien en France. Il s'agit des indices trimestriels fournissant des mesures sur l'évolution des prix des logements anciens à l'échelle nationale. Ainsi, du 1er trimestre 2020 au 1er trimestre 2021, les prix des logements dans l'ancien en Île-de-France avaient augmenté en moyenne 5,9 %, ceux des maisons étant les plus en hausse (6,6 %) au cours d'un an, contre une variation de 5 % pour les appartements.
Il y a aussi d'autres indices immobiliers comme l'indicateur de tension immobilière (ITI) et le délai de vente médian (DVM) qui nous permettent de mieux comprendre la situation présente et future du marché immobilier. L'ITI, par exemple, est un indicateur qui nous aide à comprendre l'avenir immobilier dans les six prochains mois. En août 2021, l'ITI de Strasbourg, Bordeaux, Toulouse et Nantes était supérieur à 12 %, ce qui se traduit par un marché très dynamique, car il y avait beaucoup plus d'acheteurs que de logements en vente. De même, en raison de cet avantage pour les propriétaires-vendeurs, on peut s'attendre à une hausse des prix des biens dans ces villes.
Quant au délai de vente médian (DVM), cet indice nous permet d'apprendre le temps nécessaire médian pour vendre un logement. Ainsi, en 2019, le DVM à Paris était de 43 jours et à Toulouse de 75. Au 2e trimestre 2020, le temps nécessaire moyen pour vendre un bien immobilier était de 32 jours à Paris et de 49 à Toulouse.
Enfin, il peut également être utile, avant d'acheter ou de vendre un bien immobilier, de consulter les autres indices immobiliers comme le seuil de rentabilité, l'indice de référence des loyers (IRL), l'indice des loyers commerciaux (ILC)... en fonction des intérêts particuliers des propriétaires-vendeurs et des futurs propriétaires-acheteurs.
