Maxime Gautier
Research Lead covering the French market
Les résidences secondaires en France - Faits et chiffres
En 1968, les résidences secondaires comptaient pour moins de 20 % du parc de logements de la ville de Biarritz. En 2019, cette part dépassait les 41 %. Cette expansion des résidences secondaires se retrouve également à Cabourg, Nice ou encore Noirmoutier-en-l’Île où la part des résidences secondaires a plus que doublé. Ces communes illustrent passion française qui s’est développée pour les résidences secondaires au cours des dernières décennies, au point qu’elles comptaient pour 9,8 % du parc de logements en France en 2022. La présence de résidences secondaires est particulièrement forte sur le littoral atlantique ainsi que dans les régions du Sud de la France, avec notamment plus de 560.000 résidences secondaires dans la seule région Occitanie. L’accès à un logement occasionnel n’est toutefois pas permis à tous les Français, puisqu’en 2021 il fallait compter sur une rémunération annuelle moyenne de 85.950 euros pour acheter une résidence secondaire, soit 22.000 euros de plus qu’en 2012. Cette augmentation se retrouve dans le prix des résidences qui a progressé de 30 % en moyenne sur la même période. Cette inflation ne touche toutefois pas que le budget des acheteurs de résidences secondaires, mais également les habitants locaux qui se retrouvent exclus du marché immobilier et parfois même chassés de leur région d’origine, comme au Pays-Basque, faute de possibilité d’accéder au logement. La question des résidences secondaires soulève en outre des questions écologiques, alors que le modèle du pavillon français est de plus en plus pointé du doigt pour son empreinte environnementale.
Le marché des résidences secondaires continue de croître
Entre 2017 et 2022, le nombre de résidences secondaires en France augmentait de 1,2 % chaque année, une croissance continue du marché depuis la fin des années 1980 aboutissant à un parc de plus de 3,69 millions de logements secondaires en 2022, sur un total de 37,55 millions de logements en France. Si jusqu’en 2016 les résidences secondaires se trouvaient principalement dans les communes rurales, le cœur du marché se situe aujourd’hui dans les villes de moins de 100.000 habitants qui abritaient 40 % des résidences secondaires françaises. Si les régions ensoleillées comme la Provence-Alpes-Côte d’Azur sont les plus prisées des détenteurs de logements secondaires, l’Île-de-France connaît également un succès grandissant puisque 11 % des acheteurs potentiels de résidences secondaires souhaitaient faire une acquisition dans la région francilienne.L’achat de résidences secondaires est réservé aux CSP+
En France, l’acheteur d’une résidence secondaire a en moyenne entre 45 et 65 ans, il est en profession libérale ou cadre supérieur et possède une rémunération quatre fois supérieure au SMIC. Mais malgré ce niveau de salaire élevé, un acquéreur de résidence secondaire peut difficilement se passer d’emprunts immobiliers toujours plus élevés pour parvenir à suivre la tendance haussière des prix des logements en France. En effet, entre 2012 et 2021, la somme moyenne empruntée pour le financement d’une résidence secondaire a augmenté de 64.000 euros sans que cela ne provoque un ralentissement du nombre de prêts accordés. Toutefois, la dernière décennie bénéficiait d’un contexte de baisse des taux facilitant l’accès au crédit pour les ménages. Dans un contexte inflationniste ayant provoqué une remontée brutale des taux d’intérêt, le marché de l’immobilier secondaire pourrait bien devenir encore plus sélectif et exclusif aux hauts revenus. Entre mars 2022 et mars 2023, le taux moyen des crédits immobiliers avait ainsi plus que doublé.L’impact local du développement des résidences secondaires
La montée des prix des logements secondaires n’est pas sans répercussion sur les habitants locaux. En Bretagne, par exemple, le prix médian des appartements anciens et maisons anciennes a progressé respectivement de 38,5 % et 29,4 % entre 2021 et 2022, complexifiant l’accès au logement pour les résidents locaux. Cette discrimination par le prix transforme les paysages résidentiels où les logements secondaires deviennent prépondérants. Comme en Corse où près de 40 % des logements sont des résidences secondaires. Certaines villes se retrouvent ainsi vidées de leurs habitants pour la majeure partie de l’année et se remplissent en périodes de vacances scolaires. Pour faire face à cet exode forcé, certains maires cherchent à durcir la fiscalité sur les résidences secondaires, profitant de la réforme de la taxe d’habitation, entrée en vigueur en janvier 2023, qui exonère les résidences principales mais pas les secondaires. À Bayonne, le comité municipal a notamment voté l’instauration d’une « charte de la mixité sociale » qui impose un plafonnement du prix de l’immobilier. Le boom des résidences secondaires conduit également à une accélération des constructions de logements en dépit de l’empreinte écologique de telles activités, notamment dans le rôle qu’elles jouent dans l’érosion des sols. La cartographie des résidences secondaires pourrait ainsi être amenée à évoluer au cours de la décennie, puisque l’érosion côtière limite de plus en plus les possibilités d’habitat sur le littoral.
